青岛历史城区一批老牌商业地标正通过更新改造 “变身”潮流复合空间

青岛历史城区中，东方贸易大厦、中山路百盛等正向商业综合体、产业孵化器等转型，推动资源集聚与功能升级

老牌商业地标“变”潮流复合空间

青岛历史城区正迎来关键性的“转段时刻”。在当下历史城区发展从历史建筑修缮、业态招引向街区全面提质运营转段的大背景下，上街里、大鲍岛这一业态相对成熟的片区，已率先开启“二次更新”。

记者注意到，目前，上街里、大鲍岛在持续优化街区业态的同时，正重点推进周边商业楼宇焕新工程，东方贸易大厦、中山路百盛等老牌商业地标正通过更新改造，向商业综合体、产业孵化器等转型，推动资源集聚与功能升级，以期通过对存量空间的系统性激活，为历史城区注入新活力和可持续生命力。

纵观上海新天地、成都祠堂街等国内历史城区更新项目，它们的更新路径大都呈现清晰的阶段性：先以历史建筑改造为切入点，通过引入零售业态、网红品牌和首店经济，快速凝聚人气，塑造街区个性；待商业生态逐步成熟后，再转向存量楼宇的盘活，植入生活服务、酒店等互补业态，最终形成完整的城市生活生态链。

青岛历史城区亦是如此。“二次更新”正助力街区实现从初期商业引流到功能复合、产城融合的关键跨越。

空间焕新：

一批老牌商业地标重塑城市记忆

春日的历史城区，一批承载着城市记忆的老牌商业楼宇正在悄然蜕变——东方贸易大厦披上绿色防尘网，中山路百盛外立面初现新貌，华能大厦变身音乐家广场，三兴里的老楼化身艺术SOHO。这些曾经辉煌的商业地标，正以全新姿态续写着属于老城的崭新故事。

搭建了脚手架、覆盖上防尘网，启动更新

提起东方贸易大厦，不少“老青岛”都不陌生。20世纪90年代，东方贸易大厦曾在深圳证券交易所上市，成为青岛市最大的商业零售企业之一。其后，东方贸易大厦几次易主，风靡一时的商业巨头逐渐褪去往日的繁华。如今，历经多年沉寂的东方贸易大厦搭建了脚手架、覆盖上防尘网，启动更新。

在中山路上，百盛商厦裙楼改造提升项目建设正如火如荼。项目现场，工人们在机械臂助力下加紧外立面加固施工，整体外观已经初具雏形。项目施工方相关负责人介绍，目前，裙楼内部加固改造已完成90％，建筑外立面铝板及玻璃安装即将完成。

中山路百盛于1998年9月30日开业，成为20世纪90年代青岛的商业“顶流”之一；2023年6月30日，中山路百盛在当日营业结束后停止门店经营。如今，中山路百盛即将迎来“新生”，外立面、装修、业态等方面的升级带给老城无限想象。“我们在对原有建筑外立面改造更新过程中，通过削减建筑视觉体量感，优化立面尺度、构图比例和虚实关系，使百盛裙楼部分可以更好融入历史街区，实现与周围历史城区的整体风貌相协调。”市南区政府相关负责人说。

裙楼内部加固改造已完成90％，建筑外立面铝板及玻璃安装即将完成

其实，在这之前，上街里、大鲍岛这一历史城区核心区已有不少项目着手更新，并已初显成效。

与栈桥一路之隔的华能大厦建于1995年，是栈桥溢出流量的自然承接者，常年吸引外地来青游客下榻。但常年以来，华能大厦以住宿和餐饮业态为主，除运营的几家宾馆外，其余店铺经营规模较小。

在历史城区更新的浪潮下，华能大厦依托景区流量打造文旅消费综合体，焕新为华能大厦音乐家广场。“焕新区域主要包括华能大厦一层、二层和地下空间及广场区域。目前，项目已进入收尾阶段，整体出租率达80％，预计‘五一’假期前正式开业。”项目负责人许征雄说。

位于中山路地铁站D口西侧的三兴里现更新为天泰艺文中心，拥有青岛里院最大的下沉艺术广场。在这处全新的艺文社交街区北侧，有一幢新中国成立后建设的五层小楼。如今，这幢小楼有了一个洋气的名字——艺术SOHO。

步入5楼，国内首个长笛专业类博物馆已经正式开放，240平方米的空间内设置了笛的起源、长笛演奏发展史等7个展区，陈列柜里的各色长笛，每个背后都有一段美丽的故事和回忆。天泰艺文中心相关负责人田经理介绍，除5楼开辟为长笛博物馆外，其余4层共1000余平方米的载体均对外招商，目前已吸引艺术文创设计师工作室、广告会展等领域企业入驻，成为艺术产业集聚地。

业态迭代：

以复合功能激活城市新空间

当这些老牌商业地标启动更新时，一个首要的问题便摆在眼前：更新后如何重新定位？

就目前启动的更新项目来看，这些楼宇正通过产业孵化器、创意办公等新业态的导入，向“商业＋办公＋文旅＋社区”的复合空间演进。

“城市更新的出发点和目的就是对城市功能的优化提升。在新阶段，将有一个更加总体、综合、系统的思路把各方面的工作统筹起来，让城市的内生动力进一步得到激发，特色魅力进一步得以彰显。”正如中国城市规划设计研究院城市更新分院副院长范嗣斌所说，当下，老牌商业地标的更新，就是历史城区围绕“场”的打造、“业”的聚合、“人”的聚集的探索和尝试，推动历史城区实现功能跃升和生态重构。

这种推动力首先体现在业态互补和迭代上。比如，中山路百盛在建筑外观融入历史城区的同时，也在考虑如何打通业态经脉，与中山路商圈潮流时尚气息相通。“目前，我们正积极对接国内的专业商业策划运营团队，启动该项目的前期商业策划和商户招商储备工作，已洽谈储备商户近200家，预计今年四季度完工，焕新成为时尚商业综合体。”市南区历史城区保护发展局相关负责人介绍。

日前，市北区委书记高健调研东方贸易大厦项目时提到，该项目地处老城区核心地段，区位优势明显，发展潜力巨大，要立足区域发展实际，精准筹划业态布局，打造集办公、休闲、文化等功能于一体的城市综合体。而在今年市北区政府工作报告关于丰富商文旅融合消费新体验的表述中，特别提到打造东方贸易大厦亲子互动体验中心，以优质供给拉动消费扩容，这无疑是丰富街区亲子业态的重要举措。

业态的升级和迭代则表现得更为明显。已经启动更新的广西路72号，将于今年下半年开业，以希尔顿摩庭酒店的身份亮相，届时，老城将再添百余间高品质特色客房。华能大厦音乐家广场已投入运营的地下停车场日均进出超800辆车，在解决栈桥周边“停车难”问题的同时，也为周边住宿酒店提供停车配套，更好地将栈桥景区的“流量”变为“留量”。

希尔顿摩庭酒店将于今年下半年开业，打造百余间高品质特色客房

值得注意的是，和一般商业楼宇产业定位与招商不同，历史城区商业楼宇所塑造的商业脉络也与历史城区一脉相承，重视挖掘在地文化、丰富人文精神。这种将商业更新与文化传承相结合的做法，正在重新定义历史城区的空间价值。

华能大厦音乐家广场将打造成为青岛特色商品和海滨文化的展示窗口。在业态升级优化后，引入霸王茶姬、麦当劳、壹咖啡等一线品牌，集聚蒸鲜、海肠捞饭、海鲜面等青岛本地特色餐饮。其中，项目打造的音乐家绿洲酒吧和云海栈桥观景平台等公共空间既与其他餐饮业态联动共营、业态互补，还为游客提供休憩、观海、拍照的打卡地。音乐家广场还与青岛艺校、歌舞剧院、音乐家协会等合作，为音乐家及学生提供才艺表演场地，通过年轻业态吸引客流。

“下一步，我们将用好艺文中心这一阵地，进一步挖掘在地文化和艺术内涵，打造青岛里院艺文新地标。”天泰艺文中心相关负责人田经理介绍，未来，艺术SOHO将和艺文中心广场、22世纪音乐厅联动，加强艺术与生活的互相渗透，打造艺术氛围体验式的社交空间，做强“艺文社交街区”品牌。

正如一位城市规划专家所说，“真正的城市更新，是让历史与现代对话，让记忆与未来相遇。”老牌商业地标的复兴，不仅是建筑功能的更新，更是城市记忆的延续、商业生态的重构、文化活力的再现。

期待这些昔日的商业旗舰重现荣光、续写传奇。（青岛日报／观海新闻记者 余瑞新 曹森）